Plusvalenza cessione terreni, ok al prezzo inferiore al valore di perizia
Ivan Padova 18 marzo, 2020
Con la pronuncia 2321/2020 delle Sezioni Unite della Cassazione è stato finalmente sentenziato relativamente alla determinazione della plusvalenza da cessione terreni, che non esiste nessun obbligo normativo in capo al contribuente, che abbia optato per la rivalutazione con perizia giurata e assolvimento della relativa imposta sostitutiva, di fissare il corrispettivo al valore normale minimo periziato. Devono, pertanto, ritenersi decaduti gli orientamenti perpetrati dall’agenzia delle entrate, secondo i quali, ove il contribuente non indichi in atto il valore periziato, oppure indichi in atto un corrispettivo inferiore al valore di perizia, l’agenzia delle entrate potrebbe arrogarsi la possibilità di calcolare la plusvalenza sulla base del metodo storico, considerando il prezzo di acquisto originario determinato a norma dell’art. 68 comma 2 del TUIR, ritenendo barbaramente il contribuente decaduto dal beneficio della rivalutazione, nonostante abbia ottemperato pienamente all’assolvimento delle imposte con il versamento dell’imposta sostitutiva. In particolare – affermano le Sezioni Unite – ove il contribuente che si sia avvalso della rivalutazione indichi in atto un corrispettivo inferiore al quello risultante dalla perizia:
– non decade dal diritto di determinare la plusvalenza come differenza tra il corrispettivo pattuito e il valore di perizia;
– l’Amministrazione può “richiedere alle parti contraenti il pagamento delle imposte di trasferimento rettificando il prezzo di vendita inferiore indicato nell’atto di trasferimento e contestando il pagamento delle imposte d’atto sulla base del valore a suo tempo periziato – alla stregua dell’art. 7 comma 6, della L. n. 448/2001”. Pertanto, la rivalutazione del terreno determina effetti sia dal punto di vista delle imposte dirette che delle imposte indirette, a prescindere dal valore che sia indicato nel successivo atto di trasferimento:
– per le dirette, il valore rideterminato dalla perizia resta il punto di riferimento per il calcolo della plusvalenza;
– per le indirette, a norma dell’art. 7 comma 6 della L. 448/2001, il valore rideterminato dalla perizia configura valore minimo per la base imponibile delle imposte d’atto, con la conseguenza che, ove in atto sia indicato un corrispettivo inferiore, l’Amministrazione finanziaria è legittimata a fare accertamenti relativamente all’occultamento di base imponibile per le indirette, senza che ciò possa inficiare il godimento dell’agevolazione ai fini del computo della plusvalenza. Limitatamente alle imposte indirette, ove il terreno sia ceduto a un corrispettivo inferiore al valore di perizia, rimarrebbe dunque possibile indicare nell’atto di cessione il maggiore valore risultante dalla perizia, in modo che esso costituisca la base imponibile per assolvere le relative imposte di registro, ipotecarie e catastali.
I.P.
